物业租金是否划算…★◇▼…，不仅要看行情价•△■▷◇•，还要重点衡量最终的实际产出效能▲◇•。比如●…：◇◁▼◆○▲“矮矮胖胖▲★•◆■”的大群楼◆△□△，暗房会比较多◇▽；柱子多的酒店☆▽◇▼，客房出房率也会受影响△-☆•。对于这两种物业●-，建议签约之前■☆，先谨慎测算一下房租平摊下来的单间成本是否划算•◆◆▼●▽。
从位置的角度看▷=•△◆，城市商圈可以分为中心区域和周边区域◆△▼。在不考虑物业成本的情况下▷▪▪▷▽■，城市中心区域配套完善■□…☆●，商圈人流密集◁▲•■•，酒店生意也更好◇◁○…●。
同理•★□☆，酒店是否有单独的消防设施▽…□■•、消防通道▪-▽▷▪▽，也是在酒店经营的基础配套层面需要考量的元素•□○•。
有些老店改造项目-▲☆◇△，物业地段好•●★◁▪、租金不高◇◆=、房屋结构适合做酒店●■★…，但物业老化○★◆□□=，外立面破旧□☆☆■★▼、门窗隔音效果差□•▪▷…▷、隐蔽工程需要重做等□◁，翻新改造成本很高•▷△○●，需要慎重衡量▼▷▽▼◇◁。
而可能是因为酒店所处的位置不对□▪•。乃至••▲“创业半道○△▷-”而草草收场◆□△▪•◆。若忽略选址□□-◇▽★，取得成功的关键是位置▷◇◇=□。有时酒店收益不理想◆◇=，酒店物业选择是一项系统工程•▪▷◆，但对酒店的生存▲•、发展至关重要选对物业-□，
根据酒店定位法则▪◁□，酒店的大堂越漂亮▷☆，其获客成本就越低▷■，平均房价也就越高▲■-▲◆△。但过大的大堂面积◁▽、过于豪华的大堂装修◁-◇◁△，也会增加物业和装修成本投入◆▲◆…=，在一定程度上提高单房摊销成本◁◇=□。
酒店发展就能事半功倍○▼●◁；一般是…▲“字大□…▲▪▽☆、灯亮▷◇”▷•。世界饭店业标准化之父&现代酒店业鼻祖埃尔斯沃思斯塔特勒曾言☆○-：●△•◆◆•“对任何酒店来说■□○•□，而主要依靠品牌赋能的高端酒店-◇▼，不一定是因为投资人自身能力不佳■■★▽◇▽，则更多采用极简风或小门牌===•…。从物业条件到地理位置▷•▷●●◁，△▷”广告咨询行业对好招牌的定义★▷▲▲--，就可能导致经营惨淡★○☆▼◁▽。
对于不同档次的酒店△★▪，物业选择有不同的考量因素●▼△▪△。正确的物业选择●=•◁◁•，将有助于防范项目投资的风险▷○-□•▲。
人口基数是酒店入住率的基石=△■，只有人多▷■▷★，消费需求才会多-…▷△。所以●•◇=，要增加客房收入□-▲，就必须将酒店开设在人口密集的区域■-=，如▪★▲○：
▲□▪▪▷“金角=●△▼◆•”•=★◇，指十字路口四个拐角•☆★，该地段物业不仅交通便利=▲、采光充足…•◆…，而且引人注目◆☆▪★◇、曝光量大…▪▪=•，具备较好的流量转化能力▷□。
中端及以上酒店投资总额较大□◁◆☆▽▷，除了客房收入■●，还能靠承接宴会●■、大型会议等获得较多非房收入◁•◁=△▲。因此=▷，这些酒店在选址时必须通盘考虑★☆•…-○，除了满足以上经济型酒店的选址要求外○▲▷■▷•，还应额外考虑以下几个要点…□■●△◁：
其三□•○■，房租可有适度递增○●▽•◇▽，递增变缓或是递增数据越小越好•▷…○○★，市场合理递增为两年5%或者3年6-8%=▽；
中高端酒店的核心客群-◁□•△，往往生活水平较好■◆☆▪，对酒店环境▷▽△、服务的要求也更高◆■▽=……。为了在同质化严重的市场竞争中脱颖而出◆■，酒店在选择物业时若能结合周边地区得天独厚的的自然环境▷▼、风土民情营造特色服务▲…□，能起到制造惊喜••★…◁、锦上添花的效果▼▪▪▼=，吸引客源▪=。
（2）选热门的城市◇▪▽。一二线城市各类会议会展-☆◇、商业演出□▷■、文旅活动繁多▲◁，自带流量●-△●◆○。但需注意的是=▲-◆：这种城市物业供不应求★…，租金成本较高▷•▷▲，投资人需科学谨慎地计算酒店投资回报率▪▷△•，考虑性价比与投资回报周期…◁●●▷★。
酒店项目是重资产投资••●=，投资规模较大□▽、回收时间较长■☆★、风险较高□▷，投资酒店需要慎重决策▽●▪☆。其中▼◁，选择物业是投资决策中的第一步…◆☆▪▲□，也是最重要的一步◁◆▷。
若该区域即将封闭修路…★，期间酒店来往不便…•…，营收就会下降▪=；若物业面临拆迁=•◁▪，酒店可能还没回本就被通知拆迁▪•◇，先前的投资只能一笔勾销了▲…●□●=。
经济型酒店○◁▷…，需要在流动的人口数量大◁△•-=，商旅住宿需求旺盛的成熟区域选择物业▼…▷▪，如•★○☆：
除此之外■-●◆…，若物业没有放置热水设备★●☆、中央空调●=▪，弱电机房的空余位置▲★-◆•，就只能将其架设到房顶等▽☆▪■◇★，造成了共振噪音•=■，遭到旅客投诉-★☆□◁。
酒店行业作为一个前期投入巨大的重资产行业pg麻将胡了免费模拟器◁▷◆•□，做决策时既要从广大处着眼△•，又要从精微处入手▲•。格局越高•●▽◆=…、信息越全▪◆●○▷•、分析越细致…▷●◁•，对酒店经营越有利…▽▼。
一般来说===▼，酒店租金最好不要超过营业额的30%●▼•▽。如果超过这个比例=□•△，就很难实现既定的投资回报▲▪☆△★◇。
从属性的角度看…◇…★△，城市商圈可以分为★□◁-：高铁商圈○□☆、车站商圈▪=、机场商圈★▼、医院商圈▽▪、学校商圈▷…、景区商圈□▷、园区商圈•◆■◁、会展商圈•△•◁、商务商圈▼…■○▷…、商业商圈•☆=、城郊商圈□●、聚居商圈■☆○◁◇○、政务商圈和综合商圈等★•。不同商圈的消费人群○…•☆、消费心理□▪-、消费时间各不相同■○○◁，因而要选择与酒店潜在消费人群△△■■◆•、消费心理-○●、消费时间相匹配的商圈☆●△▽▽▲。
（2）选自然资源◁▽★•-▼、气候较好的区域□▽=，打造山景房△◇○○=、园景房○▲、海景房等特色的度假酒店☆▲◁◁。
酒店物业是否有规划仓库◇■■▲-、公共卫生间…□●■□□、洗涤间●•◇、员工自助餐厅等区域▷=，都关乎开业后的运营成效◆▽★▼。
●◇△▼▽□“银边▼△●□▪◁”次于▷◇-•○○“金角●••”△-•▼▲，指在=▪△“金角…★▲○”店铺旁边不远处的街边位置□●★▲，有时也具体指核心客源行为目的地的右前方•◇=■▽▷。
商圈的流量★▪◁▽▽，会影响酒店的流量◇▲▪▲=；商圈的属性◁……□△，会影响酒店的客源定位★…▼◆●、房价水平▼•▲▪☆。因此☆•••◆■，酒店投资人在确定酒店定位后=▼，可据其选择对应位置/属性的商圈★●=-。
昨天一个朋友问我…○◁•△•，他说现在长沙酒店很火爆呀-▲■□，说价格涨到离谱☆▽☆…，然后他也想在长沙找个公寓随便换个门锁■△★△▷，也做公寓酒店●◇-▪◆，说是不是会很赚钱···我差点要被他气乐了▲▼，说你只看到了人家好的时候●▷••▼，给他讲了半天做酒店的坑◇☆…▽◁。今天果断把这个文章转给他○○★。
酒店盈利的本质▽▪●，就是满足潜在客户的需求★△△。经济型酒店多半以客房收入为主▷▽■○，无法承接宴会…◇◁◁-▲、大型会议等团体客户▽△□。因此▽◁▲▪…△，经济型酒店在选址时●▷☆-★-，必须考虑=○：怎样才能提高客房入住率及售价▽……，增加收入▼•=--？
那么□○，该如何选择物业呢△☆•？本文将从物业本身和地理位置两方面•▽▼•，剖析不同类型的酒店该如何走好酒店投资的第一步▷▲▪•▲○。
总而言之◇●◁…-▷，交通四通八达•△•、地处主干道临街●▼▷■▽、门前车道宽敞▼●★、出入口畅通无阻的位置更适宜投资酒店-•；若物业地处闹市★▲☆▼•，但位置隐蔽▪▪◆■、入口难找◆◇◇，或门口是单行道■…◇●○□，看似一步之遥•◁★■○◆，客人却要开车绕很远才能到达★□▪●•，进来后还找不到停车位☆•■•，那就不适宜投资酒店◇▷◆△。
（2）靠近机场=★▼、高铁站☆◆、火车站=◆、客运站▼▲★、码头■▷□★◁、公路高速客运中心区域…○●、高速公路城市入口处☆▼…◇▲▷、汽车终点站▷★☆、大型停车场附近区域等交通枢纽中心☆●；
很多经济型酒店品牌都采用较大的字体★○▼★▲、亮眼的色彩来提高招牌被关注到的可能性●★-☆；要考量的因素颇多☆=▲=●。这很麻烦▪▽？
前期选址要格外注意●▲•…，停车位数量一般需要达到床位量的30~50%△-○☆▲★，如果低于30%▲-◁▼○，就要评估酒店周边是否有方便顾客停车的区域-●。
众所周知▼▲-•▽，酒店有经济型▽△、中端▪-、中高端●○、奢华◁●◆•●、度假等多种档次和定位□▲☆□•。由于文章篇幅的原因▼▲•▲，小编在此就不一一列举了☆▲△◇☆，而是从售价的层面◇…■••，将其简单地分为■☆◆“经济型酒店▽==”和△=◁●-☆“中端及以上酒店○★■◁”两大类-••…，聊聊其在具体确定酒店选址时■☆-▲，分别应注意哪些事项▷■。
另外▲=●△，物业条件一定要关注细节-○◆★••。比如电容量够不够▷◁-◇，水压够不够如果某些硬性条件不达标□☆▼◆，后期改造将会是一笔较大的开支•☆。
因此●☆□=，需要面积多大▽★▪◆▪、挑高多高的大堂■•◁●……，还需要投资人对项目的潜在盈利能力进行测算•…○●▪，寻找一个投出□☆、产出的平衡点▪▪。
城市作为人口聚集的现代化产物★•，不同层次的城市直接与酒店目标群体的消费力紧密相关…▽。中高端酒店在城市选择上要遵循以下2个法则•▪。
一个酒店若没有专用的电梯■▼•▷■，住户的实际体验感就会降低◆■■▷…•，酒店的价格◇●、档次也会受到限制-•▲。
在选定物业前◁□◇▲•▲，一定要充分了解10年内当地政府部门对该地段下达的有关条例◁…=●●△、政策▼▽■▼，如◁△◇☆▪：是否有新建地铁▷•☆、改道▼…▼◆=★、修路▽★●、新建△-△、拆迁等规划▪•。这些情况-•☆▪▼■，都可以影响酒店的营收与投资策略★……■=。
